전세 끼고 서울 매수 가능? 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 완전 정리!

최근 부동산 정책이 빠르게 변화하면서,

특히 서울을 중심으로 내 집 마련을 고민하는 분들에게

매우 중요한 소식이 발표되었습니다.

바로 정부가 발표한 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 조치인데요.

 

 

“전세 끼고 서울 매수 가능한가?”

 

이 정책은 단순히 규제를 완화한 수준이 아니라,

무주택자에게 현실적으로 서울 입성을 가능하게 해주는

꽤 큰 변곡점입니다. 

 

목차

1. 토지거래허가구역은?
2. 2년 실거주 유예
3. 무주택자에게 기회인가?
4. 다주택자 양도세 중과 종료와 연계된 정책
5. 지역별 잔금 기한
6. 예시로 이해해 보기
7. 공식 사이트
8. 핵심 체크리스트
9. 정리하며..

 

→ 토허제유예 자세히 보기 ←

 

1. 토지거래허가구역은?

서울은 이미 대부분 지역이 토지거래허가구역이죠.

이 지역에서는 과거에는

‘집 사자마자 바로 입주해야 허가가 나는’ 규정이 있었기 때문에

전세를 끼고 매수하는 것이 사실상 불가능했습니다.

 

기존 세입자가 전세로 살고 있어도 허가가 안 나니,

무주택자가 서울을 들어가고 싶어도 막혀 있었던 셈입니다.

 

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토지거래허가구역 실거주 의무 유예

 

2. 2년 실거주 유예

2026년 정책 발표에 따라

이제 토지거래허가구역 실거주 의무 유예가

최대 2년까지 가능해졌습니다.

 

이 말은 즉, 전세 세입자가 있어도 무주택자라면

서울 내 토지거래허가구역 안의 주택을

매수할 수 있는 길이 열린 것입니다.

 

이전과 달리 계약 체결 후 바로 입주하지 않아도 되기 때문에,

자금 부담도 줄고 실거주 타이밍도 유연하게 조정할 수 있게 되었죠.

 

단, 몇 가지 조건은 반드시 기억해야 합니다.

🔎 토지거래허가구역 실거주 의무 유예 핵심 요약

① 무주택자만 적용
이번 유예 조치는 오직 무주택자에게만 적용됩니다. 1주택자·다주택자는 해당되지 않습니다.

② 2년 유예 종료 후 반드시 입주
유예가 최대 2년까지 가능하지만, 그 이후에는 반드시 실입주 의무가 발생합니다.

③ 세입자 계약갱신청구권 행사 불가 → 전세보증금 반환 의무 발생
토지거래허가구역에서 매수한 경우, 세입자는 갱신청구권을 사용할 수 없으므로 2년 뒤에는 무조건 보증금을 돌려줘야 합니다. 이 부분이 가장 큰 리스크로 지적되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 토지거래허가구역 실거주 의무 유예는

서울 매수를 꿈꾸는 무주택자에게는 확실히 놓치기 아까운 기회입니다.

 

 

3. 무주택자에게 기회인가?

 

정부의 이번 조치는 단순히 규제 완화를 넘어서

시장의 물건 자체를 늘리는 효과도 기대됩니다.

 

다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면서

매물이 더 나온다는 점,

임대사업자의 의무 임대 종료 물건도

시장에 나올 가능성이 커졌다는 점 등이 있습니다.

 

즉, 토지거래허가구역 실거주 의무 유예로

수요 측면에서 무주택자 진입이 쉬워지고,

다주택자 처분 압박으로 공급도 늘어나는 구조가 만들어지는 셈이죠.

 

하지만 리스크는 반드시 짚고 넘어가야 한다

토지거래허가구역 실거주 의무 유예가 주는 기회가 가장 큰 문제는

단연 ‘전세보증금 반환’입니다.

 

현재 제도상 반환 목적 대출은 최대 1억 원이며,

고가주택 LTV는 매우 낮고 DSR 40%까지 묶여 있어

소득 대비 대출 한도도 작습니다.

 

즉, 나중에 대출로 전세금을 돌려주면 된다는 생각은 매우 위험한 발상입니다.

 

🟦 사례 A – 30대 무주택 직장인 (유예 활용 가능)

▪ 매수가격: 9억
▪ 전세보증금: 3억
▪ 보유 현금: 2억

---

✔ 분석

• 보유 현금 + 일부 대출로 전세보증금 반환 가능
• 입지 양호, 세입자 만기 1.5년 남음
• 유예 종료와 입주 일정이 정확히 맞아떨어짐

→ 유예 정책을 안전하게 활용할 수 있는 구조

🟥 사례 B – 현금 여력 낮은 무주택자 (매수 위험)

▪ 매수가격: 11억
▪ 전세보증금: 5억
▪ 보유 현금: 8천만 원

---

✖ 분석

• 전세보증금 반환 자금 마련이 사실상 불가능
• LTV 낮아 대출도 제한적
• 유예가 있어도 입주 자금 마련 자체가 불가능

→ 유예와 무관하게 ‘매수 금지 수준’의 매우 위험한 구조

 

토지거래허가구역 실거주 의무 유예

 

4. 다주택자 양도세 중과 종료로 연계된 정책

토지거래허가구역 실거주 의무 유예는

다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026년 5월 9일)와 함께

발표된 핵심 정책입니다.

 

두 제도가 동시에 움직이면서

시장 매물 증가와 거래 활성화를 유도하는 구조입니다.

 

📌 다주택자 양도세 중과란?

주택 수	기존 양도세율	중과세율	비고
2주택	기본 6~45%	+20%	조정대상지역
3주택	기본 6~45%	+30%	지방세 포함 시 70% 이상 가능

📌 중과 유예는 어떻게 적용될까?

구분	중과 적용 여부	조건
2026년 5월 9일까지 계약 체결	중과 미적용	지역별 잔금 기한 준수
이후 계약	중과 적용	연장 없음

즉, 계약일만 중요하지 않습니다.

반드시 지역별 잔금 기한까지 충족해야 중과 배제가 유지됩니다.

 

토지거래허가구역 실거주 의무 유예

 

5. 지역별 잔금 기한

다주택자 중과 유예 혜택을 받으려면

“계약일 + 잔금 기한”을 반드시 맞춰야 합니다.

 

아래 표는 지역에 따라 허용되는 잔금 기한을 정리한 것입니다.

📌 지역별 잔금 기한 정리

지역	잔금 기한	대표 지역
서울 핵심지	4개월 이내	강남 · 용산 · 서초 · 송파
기타 조정대상지역	6개월 이내	나머지 조정대상지역

 

 

6. 예시로 이해해 보기

 2026년 5월 9일 계약 체결 기준
- 강남·용산·서초·송파 → 9월 초까지 잔금 완료
- 기타 조정지역 → 11월 초까지 잔금 완료

 

즉, 단순히 계약만 빨리 한다고 혜택을 받을 수 있는 것이 아니라

잔금까지 제때 이행해야 한다는 점이 핵심입니다.

토지거래허가구역 실거주 의무 유예

 

7. 공식 사이트

국토교통부 공식 홈페이지

정부24

Korea.kr (국가 정책포털)

지자체 공고 (서울시·구청)

법제처 국가법령정보센터

 

 

 

8. 실전 체크리스트

이제 토지거래허가구역 실거주 의무 유예로 매수가 가능해졌다고 해서

곧바로 집을 알아보는 것은 위험할 수 있습니다.

 

실전에서 가장 많이 놓치는 6가지 체크리스트를

하나씩 정리해보겠습니다.

📌 매수 전 반드시 확인해야 할 6가지 체크리스트

① 전세보증금 반환 여력 확인
→ 내 현금으로 전세보증금 반환이 가능한지 반드시 체크해야 합니다.

 

② LTV·DSR 계산
→ 대출 가능 금액이 실제 잔금 계획과 맞는지 확인하세요.

 

③ 잔금 일정과 정책 종료일 체크
→ ‘실거주 유예 종료일’·‘중과 유예 종료일’ 등과 충돌하면 안 됩니다.

 

④ 세입자 만기와 내 입주 시점 충돌 여부
→ 세입자 계약 종료 시점과 내 입주 일정을 반드시 맞춰야 합니다.

 

⑤ 지역별 허가 기준 차이
→ 서울·수도권 각 구마다 허가 기준이 다르므로 사전 확인 필수입니다.

 

⑥ 등기 리스크 확인
→ 잔금일과 등기 일정이 촉박한 경우 리스크가 발생할 수 있습니다.

 

토지거래허가구역 실거주 의무 유예

 

9. 정리하며..

 

정책은 방향을 제시할 뿐,

결국 리스크를 관리하고 실행하는 것은

본인이라는 점을 꼭 기억하세요.

 

지금이 어떤 사람에게는 평생 한 번 올까 말까 한 기회가 될 수 있고,

어떤 사람에게는 무리한 선택이 될 수도 있습니다.

 

토지거래허가구역 실거주 의무 유예를 활용할지 여부는

철저한 분석을 통해 결정하시기 바랍니다.

 

 

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